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SURROGA, RINEGOZIAZIONE o SOSTITUZIONE de MUTUO PRIMA CASA

By 10 Febbraio 2021No Comments

La surroga del mutuo è stata introdotta in Italia con la legge n. 40 del 2007 meglio e più facilmente  conosciuta come legge Bersani.

La surroga consiste nella possibilità di trasferire senza costi un mutuo dall’originaria banca che l’aveva concesso ad una nuova banca con condizioni più favorevoli ed appunto senza costi aggiuntivi.

Non confondiamo la surroga con la rinegoziazione o la sostituzione di un mutuo.

vediamo insieme le differenze.

Ci sono dei momenti nel corso della durata di un mutuo in cui può essere conveniente rivederne i termini, chiaramente dipende dal momento economico che si sta vivendo, dall’andamento dei mercati, dalle politiche monetarie delle banche centrali e da altri fattori di natura finanziaria, oppure semplicemente a volte le banche stesse decidono di offrire la possibilità di sottoscrivere dei mutui a tassi talmente vantaggiosi per cui vale la pena decidere di cambiare.

Uno dei metodi di revisione delle condizioni di un mutuo dicevamo è la surroga, ossia la possibilità di spostare un mutuo da una banca all’altra perché’ si ottengono condizioni contrattuali migliori. È una possibilità concessa dalla normativa grazie appunto alla legge 40 del 2007 meglio conosciuta come legge Bersani ed è una operazione che non ha costi.

Questo significa che è possibile spostare un mutuo senza oneri accessori scegliendo appunto un nuovo Istituto di credito che propone tassi più vantaggiosi evitando di pagare costi per la perizia, l’istruttoria ed altri costi necessari per l’ottenimento di un mutuo,  l’unica eccezione è la tassa ipotecaria pari a 35 Euro.

Con la surroga si sostituisce il mutuo precedente senza dover cancellare l’ipoteca già iscritta e senza dover iscrivere una nuova ipoteca.

Il nuovo mutuo, chiamato mutuo di scopo, viene concesso esattamente per l’importo del debito residuo  del precedente mutuo, si possono cambiare oltre chiaramente al tasso anche la durata e l’importo della rata, è infatti possibile aumentare o diminuire la durata residua del mutuo, modificare l’importo della rata, scegliere un tasso fisso o variabile indipendentemente da quello che veniva applicato sul vecchio mutuo ma non è possibile ottenere più mutuo.

La surroga può riguardare la sostituzione di qualsiasi mutuo garantito da ipoteca, sia per l’acquisto della prima casa, o seconda casa o per esigenze di liquidità.

La surroga può essere bilaterale o trilaterale, avremo un surroga bilaterale quando sono presenti la nuova banca ed il mutuatario, mentre precedente istituto firma un atto unilaterale di quietanza. La surroga bilaterale è sicuramente la più facile e la più veloce, il mutuatario stipula il nuovo mutuo con la nuova banca ed il vecchio istituto firma un atto unilaterale di quietanza con impegno a non cancellare l’ipoteca.

Si ha invece una surroga trilaterale quando sono presenti sia il vecchio istituto, che quello nuovo che il mutuatario, in questo caso si avranno tre atti.

Atto del mutuatario con la nuova banca, atto di quietanza con la precedente banca ed atto di impegno a non cancellare l’ipoteca da parte della banca surrogata.

Come abbiamo visto il mutuatario ha diritto alla gratuità della surroga, tutte le spese di istruttoria, eventuale perizia e stipula dell’atto di mutuo devono essere a carico della nuova banca , inoltre il mutuatario ha diritto alla massima celerità dell’operazione che prevede un termine di 30 giorni, nel caso questo termine non venisse rispettato il mutuatario avrebbe diritto ad un risarcimento danni pari all’1% del valore del nuovo mutuo per ciascun mese di ritardo.

Parliamo invece di rinegoziazione quando chiediamo la ridiscussione dei termini di mutuo con la banca con la quale si era sottoscritto il mutuo. In verità è una operazione molto diffusa, infatti le banche prima di perdere un cliente cercano sempre di offrire delle agevolazioni come ad esempio proporre un allungamento della durata del rimborso, modificare l’importo della rata o la possibilità di cambiare il tasso di interesse che è poi spesso il vero scopo della rinegoziazione di un mutuo.

Potremmo quindi dire che la rinegoziazione è la revisione del contratto di mutuo ma sempre con la stessa banca, mentre la surroga è lo spostamento del finanziamento da un istituto ad un altro, entrambi senza costi aggiuntivi per il cliente.

Abbiamo visto che oltre alla surroga ed alla rinegoziazione  possiamo anche optare per la sostituzione, sia con la stessa banca che con una banca diversa, il vantaggio di questa modifica è la possibilità oltre a rinegoziare gli altri termini del contratto anche quello di modificare l’importo del mutuo.

Chiaramente la sostituzione del mutuo a differenza dei primi due casi ha un costo, infatti sarà necessario stipulare un nuovo atto notarile chiaramente a carico del mutuatario, sostenere i costi per la perizia, l’istruttoria, l’assicurazione sempre a carico del mutuatario, infine i benefici fiscali di detraibilità degli interessi vengono sempre calcolati sull’importo del vecchio mutuo e non su quello aggiuntivo.

Quali potrebbero quindi essere i vantaggi della sostituzione visto che purtroppo ha dei costi? Sicuramente quello di avere più liquidità ad un costo magari più basso rispetto ad atri finanziamenti, perché’ stiamo parlando di un mutuo garantito da ipoteca, oppure nel caso si abbia l’esigenza di modificare gli intestatari ed i garanti del mutuo.

Scegliere far queste tre opzioni non è sicuramente facile, occorre valutare attentamente le clausole, i costi stabiliti nel contratto di mutuo già sottoscritto, il tasso, le spese, l’importo delle rate, la durata ed il capitale residuo

È necessario analizzare quale vorrebbe essere l’obiettivo da raggiungere, se vogliamo interessi più bassi, o la rata più bassa, o abbiamo bisogno di più liquidità

Dobbiamo confrontare attentamente i prodotti offerti dalle banche così da capire se è veramente vantaggioso cambiare la propria banca o magari è sufficiente modificare le condizioni e quindi rinegoziare.

Orientarsi nella giungla delle proposte non è mai semplice come sempre vi consiglio carta e penna e scrivete tutti i vantaggi e svantaggi prima di cambiare è vero che sono tutte operazioni che non hanno limiti si possono fare fino all’infinito, è comunque pur vero che le banche non sono affatto disposte a rinegoziare spesso e men che meno a sopportare infinte surroghe.