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STATO LEGITTIMO DELL’IMMOBILE

By 20 Gennaio 2021No Comments

Abbiamo già visto che per poter accedere al superbonus 110% gli ostacoli non sono pochi, uno di questi è sicuramente lo stato legittimo dell’immobile che il nostro tecnico incaricato dovrà verificare per poter poi fare la dichiarazione di asseverazione dell’immobile. Il decreto semplificazioni e poi tutte le successive norme introdotte strada facendo dal nostro legislatore per migliorare lo stato della legge e per renderla applicabile, seppure ancora con non pochi intoppi, ha introdotto questo nuovo concetto dello stato legittimo dell’immobile anche se chi ha a che fare con gli immobili, l’urbanistica, la vendita e l’acquisto sa bene che questo stato legittimo dell’immobile così nuovo non è. Lo stato legittimo dell’immobile è disciplinato dal titolo abilitativo che ne ha concesso la realizzazione, per dirla in modo semplice, l’immobile deve essere stato realizzato a fronte di una regolare concessione edilizia o permesso di costruire, oppure una sanatoria, insomma deve essere un titolo edilizio autorizzativo a tutti gli effetti! E quando questo titolo non c’è? Si perché’ esistono dei fabbricati per i quali purtroppo non c’è traccia pensiamo che i centri storici delle nostre città sono stati sicuramente edificati prima del 1942 quando ancora non era obbligatorio un titolo abilitativo a volte bastava una semplice comunicazione di voler eseguire dei lavori, o prima del 1967 per gli immobili realizzati fuori dai centri abitati. In questo caso lo stato legittimo si può provare a cercare nei dati catastali di primo impianto con fotografie, nelle cartografie o comunque in qualunque documento di archivio che attesti la presenza del fabbricato sul quale stiamo intervenendo, tuttavia a volte trovare la documentazione potrebbe risultare veramente problematica e poiché’ nel decreto semplificazioni si prevede che ora lo stato legittimo di un immobile debba essere dichiarato per ogni nuova pratica edilizia o istanza o comunicazione si può ben comprendere che per il tecnico incaricato può essere molto complicato, e sarà sicuramente oggetto di forte responsabilità’. Mentre nelle compravendite questo stato legittimo, meglio conosciuto come regolarità edilizia non è del tutto obbligatoria seppure sia assolutamente consigliata, lo stato legittimo è invece assolutamente indispensabile ed obbligatorio per poter usufruire del superbonus 110%. Poiché’ tale dichiarazione era uno dei punti di rallentamento dell’avvio dei lavori il legislatore ha cercato di semplificare un po’ soprattutto per quanto riguarda i condomini dove lo stato legittimo viene richiesto solo per quanto riguarda le parti comuni dell’immobile e non per le abitazioni private dove qualora dovessero esserci degli abusi gli stessi dovranno essere sanati dai singoli proprietari. Qualora il tecnico dovesse rilevare delle discordanze fra quanto realizzato e quanto autorizzato prima di procedere alla presentazione della nuova pratica dovrà procedere alla sanatoria dell’abuso. In ogni caso è assolutamente fondamentale che l’immobile sia conforme, il legislatore ha chiaramente detto che non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica. Tuttavia sempre nel decreto semplificazioni è stata ribadita la tolleranza minima del 2% già conosciuta dai tecnici ed è entrato più nel dettaglio precisando che rientrano nella tolleranza anche il mancato rispetto delle altezze, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta, quindi nel limite della tolleranza del 2% non c’è violazione ed il superbonus è salvo. La questione non è comunque facile, i nostri tecnici avranno dei bei problemi da risolvere poiché’ potrà succedere che una difformità edilizia su una parte comune possa in realtà interessare un appartamento privato o viceversa quindi diventerà difficile capire se la difformità è sanabile dal privato proprietario o dal condominio. La questione non è facile ed il legislatore dovrà ancora porre parecchi chiarimenti per non lasciare i nostri tecnici e gli uffici comunali allo sbando. Sicuramente sotto un certo punto di vista questo stato legittimo dell’immobile sarà finalmente uno strumento in più dal quale partire per dare tutela anche al futuro acquirente di un immobile.